도시형 생활주택? 준주택이 부동산의 뜨거운 감자이다. 예전에는 존재 자체가 없었던 고시원이 준주택이 되면서 기존의 오피스텔과 노인복지주택과 더불어 준주택의 3대 업종이 될 전망이다. 기존의 대형 건물이나 주택에 비해 그 사례나 접근 방법에 대한 설명이 없는 수익형 부동산인 고시원, 준주택, 도시형생활주택에 대한 투자, 접근 방법을 정리한 책이다.
부동산 투자의 블루오션 고시원, 준주택, 도시형생활주택
수요자 입장에서는 해당 부동산이 고시원이든, 준주택이든 관심도 없으며 별로 중요하지 않다. 편하게 거주할 수 있는 공간이면 그것으로 만족할 뿐이다. 하지만, 사업가나 투자자 입장에서는 법적인 분류기준, 규제, 소방안전 규정, 인허가, 상품의 성격이나 특성 등이 매우 중요하다. 그래서 고시원인지, 준주택인지도 반드시 짚고 넘어가야 한다. 왜냐하면 어디에 속하느냐에 따라서 몸값은 하늘과 땅 차이만큼이나 다르기 때문이다.
준주택에 포함되는 오피스텔은 주거와 업무를 동시에 할 수 있는 하이브리드형 상품이고, 노인복지주택은 노인복지법에 근거를 둔 유사주거시설에 가까운 건축물이라고 볼 수 있다. 이러한 아이템의 몸값(건물가격)은 월세에서 나온다고 해도 과언이 아니다.
도시형 생활주택 역시 공동주택의 범주에 속하지만, 1가구 2주택에 포함되지도 않으며 분양가 상한제의 영향도 받지 않는다. 다시 말해 도시형 생활주택도 주택이라는 표현으로 사용하고는 있지만 시장에서는 유사주택의 성격을 갖고 있는 셈이다.
특히 상업용 건물의 몸값을 판단하는데 있어서 수익률은 매우 중요하다고 볼 수 있다. 일반적으로 감정평가에서 상업용건물의 가치를 평가할 때 유사한 조건에서 거래된 부동산끼리 몸값을 비교하는 ‘거래사례방식’을 많이 사용하고 있다. 하지만 앞으로는 해당 부동산이 벌어들이는 수익에 기반을 둔 ‘수익환원법’이 일반화 될 것으로 보인다.
실물자산 부동산
재테크의 양대 키워드는 주식과 부동산이다. 하지만 그 둘은 공존하기 힘든 큰 차이점을 가지고 있다. 주식은 종이위에 인위적으로 가치를 부여한 유가증권인 반면, 부동산은 누구나 인식할 수 있는 실물자산이라는 점이다.
따라서 실물자산인 부동산은 눈에 보이는 실체가 가치판단의 기준이 된다. 실례로 입지에 대한 가치매김, 상권에 대한 평가, 건물자체의 노후도, 다른 상품과의 경쟁력 등이 부동산의 가격을 결정하는 요인으로 작용한다.
이런 이유 때문에 하나의 기준으로 부동산의 가치를 평가한다는 것은 어불성설이다. 필자가 본 저서에서 주로 다루는 고시원은 상업용 건물에서 만들어지는 유사주거 상품이다. 즉, 내용은 주거시설이지만 법적으로는 건축법상 건축물 용도분류 중의 하나일 뿐이다.
부동산 투자도 트렌드에 맞춰 리모델링이 필요하다.
현재 상업용 건축물이나 유사시설물에 대한 감정평가를 할 때에는 사례비교를 주로 하고 있지만, 시장에서는 이미 월세나 임대수익에 기반을 둔 수익환원율부터 따진 후 거래되는 경우가 빈번하다. 따라서 투자자 입장에서는 투자 당시에 일정한 수익이 발생하는 수익형 부동산에 투자를 하거나, 아니면 수익률이 현저히 낮거나 수익이 없는 부동산을 취득해서 수익형 부동산으로 만드는 작업을 하는 것이 현명할 것이다.
돈이 되는 수익형 부동산의 조건은?
수익형 부동산에 대한 기사와 광고가 하루도 빠지지 않고 등장한다. 하지만 정확한 선택과 판단을 할 때는 반드시 두 가지 기준을 충족하는가를 확인해야 한다.
첫째, 검증된 아이템이어야 한다. 한 순간 유행으로 끝나는 아이템은 피해야 한다는 뜻이다. 고시원은 지난 20년이 넘게 진화해 왔고, 마침내 준주택이라는 제대로 된 명찰을 달고 제도권에 입성했다.
둘째, 시장의 수요가 충분한 아이템이어야 한다. 1인 가구와 노인인구의 증가는 고시원과 노인복지주택의 사업의 전망을 밝게 한다. 또한 가족구성원수가 감소하면서 독립세대가 늘어나고 있는 점도 관련분야 수요증가의 기반을 만들어주고 있다.
《수익형 부동산》은 누구를 위한 책인가?
본 저서의 특징이라고 한다면, 국내에서 처음으로 용도지역별, 아이템별 수익분석을 시도했다는 점이다. 1~3종 일반주거지역별, 서울과 수도권, 광역시를 구분하여 사업성 분석표를 제시했다. 투자자나 관련분야 사업을 검토하시는 분들에게 미약하지만 좋은 정보가 될 것으로 확신한다. 또한 회사원, 가정주부, 사업가 등 수익형 부동산으로 재테크를 희망하는 모든 분들이 이 책을 통해 안정적이고 지속적인 부자가 되기를 기원한다.
Part 01 월세시장이 뜬다
Chapter 01 인구가 돈이다
1. 1인 가구의 증가 2. 도시화율과 1인 가구 3. 사회구조변화와 1인 가구
Chapter 02 준주택과 1인 가구
1. 오피스텔과 1인 가구 2. 노인주택과 1인 가구 3. 고시원과 1인 가구
Part 02 준주택으로 돈 벌기
Chapter 01 준주택 사업
1. 준주택 2. 준주택 형태 3. 준주택 제도 4. 준주택 관련법 요약
Chapter 02 고시원
1. 고시원 2. 고시원 근거법률 3. 고시원 사업 시장동향 4. 고시원 형태와 역사
5. 고시원 통계현황 6. 고급형 고시원 사례(코쿤하우스) 7. 고시원 투자수익률 분석
Chapter 03 오피스텔
1. 오피스텔 2. 오피스텔 거주현황 3. 오피스텔 공급현황
4. 오피스텔 거주 만족도 5. 준주택으로서 오피스텔 6. 오피스텔 수익률 분석
Chapter 04 노인복지주택
1. 노인복지주택 2. 유료노인복지주택 사업 3. 노인복지주택 정리
4. 노인복지주택 사례(공공부문) 5. 노인복지주택 투자수익률 분석
6. 일본의 노인홈 사업
Part 03도시형 생활주택을 잡아라
Chapter 01 도시형 생활주택사업
1. 도시형 생활주택의 원조 코쿤하우스 2. 전세시장 죽고 월세시장이 뜬다
3. 활성화 및 건축기준 4. 일반공동주택과의 비교
5. 개발사업 시뮬레이션 6. 사례연구
7. 사업자를 위한 핵심정보
Chapter 02 도시형 생활주택 사업성 분석(서울)
1. 강남지역 사업성 분석 2. 강북지역 사업성 분석
3. 투자비 점유율 상위 3개 지역 4. 투자비 점유율 하위 3개 지역
5. 강남지역 투자비 평균 점유율 6. 강북지역 투자비 평균 점유율
7. 서울지역 투자비 평균 점유율
Chapter 03 도시형 생활주택과 공동주택 비교
1. 도시형 생활주택과 일반공동주택 2. 인구밀도와 임대주택사업
3. 임대주택사업 어디가 좋은가? 4. 임대주택사업 절차
Chapter 04 도시형 생활주택사업 성공전략
1. 단지형 다세대 성공전략 2. 원룸형 주택 성공전략
3. 기숙사형 주택 성공전략 4. 용도지역별 사업전략
부록
주택법
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